Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Hâkim, ön inceleme duruşmasında vereceği makul bir sürede bedeli depo ettirmelidir. Filli taksim, muvazaa vb. iddia ve savunmalar nedeniyle geç depo kararı halinde hâkim ön inceleme ile depo arasındaki bedelin nemasını da bilirkişiye hesap ettirmeli ve onu da depo etmelidir.
Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.
Davacı, satış tarihinde tapuda paydaş olarak kayıtlı olmalıdır. Yargılamanın devamı süresince davacının paydaşlığını koruması zorunludur.
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay, elbirliği mülkiyetine konu ise;
-tüm ortakların birlikte dava açması veya
-birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi veya
-terekeye atanacak mümessil ile devamı gerekir. (11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İBK)
Davalı, tescil hükmü,ihale ile kazandı ve satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldı ama tapuda devralmadığı sürece aleyhine dava açılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 705/2 maddesinde “ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir.
Akrabalık İlişkisi
27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 İBK.
Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hâkim olduğu ahvalde önalım dinlenmez.
Fiili Taksim
14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı YİBK
Pay satan ve davacının az da olsa kullandığı bir yer varsa, Taksim iddiası,davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
İhtiyari İhale
İhtiyari ihale ile almak önalıma engel değil.26.12.1951 tarih ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, isteğe bağlı ihaleye katılıp pey süren ve sonradan ihaleden çekilen paydaşın, ihaleden sonra önalım hakkını kullanması mümkün olup bu kullanmada kötü niyet bulunduğu söyleneme
Dava Konusunun Devri
Davalı, payını dava sırasında temlik ederse HMK 125.uyarınca seçimlik hakkını ancak tapu iptal ve tescil olarak kullanabilir.
Davacının muvazaa iddiası
Resmi işlemin tarafı olmayan davacı bedelde muvazaa veya işlemde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile de ispatlayabilir.
Davalının muvazaa iddiası
Resmi işlemin tarafı olan davalı, bedelde muvazaa veya işlemde muvazaa iddiasında bulunamaz,kişi kendi muvazaasına dayanamaz.
Satış Bedeli Düzeltimi
Dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin,dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini davacının kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.