İNCELENECEK KONULAR
• DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞA BAŞVURU ZAMANI.
• DAVA ŞARTI ARABULUCULUK SÜRECİNİN USÛLÜNE UYGUN TAMAMLANMAMASI HÂLİNDE DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ŞARTININ GERÇEKLEŞİP GERÇEKLEŞMEDİĞİ.
• DAVA ŞARTI ARABULUCULUK BAŞVURUSUNUN İHTAR YERİNE GEÇİP GEÇMEYECEĞİ.
• ELEKTRONİK YOLLA YAPILAN TEBLİGATLARDA HAKLI İHTARIN TEBLİĞ TARİHİ.
• SÖZLEŞMEDE FESİH ve TAHLİYE İÇİN İHTARNAME ŞARTININ ÖNGÖRÜLMESİ.
• HASILAT KİRASINDA KİRA TESPİT DAVASININ MÜMKÜN OLMAMASI.
DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞA BAŞVURU ZAMANI
• Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK 18/B f. 1 b. a).
• Buna göre, 7, 13 ve 14 örnek icra takipleri bakımında icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu dava şartı arabuluculuğa tabi değil iken sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yine sulh hukuk mahkemesinde öncesinde icra takibi açılmaksızın açılacak diğer tüm davalar bakımından dava şartı arabuluculuk söz konusudur.
• Arabuluculuk sürecinde arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten itibaren arabuluculuk sürecinin sona ermesine kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur (HUAK m. 18/A f. 15).
• Dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılabileceğine ilişkin farklı yönde kararlar verilmiştir.
• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tahliye davasında dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartı arabuluculuk şartını karşılamadığı yönünde kararlar vermektedir.
• Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36., 49., 54. ve 55. Hukuk Dairesi, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi ise dava açma süresi başlamadan da dava şartı arabuluculuk şartının yerine getirilebileceği yönünde kararlar vermektedir.
• BURSA BAM 4. HD 2024/3486 K.:
• Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez. Somut olayda dava 08/01/2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir. Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken…
• ANKARA BAM 15. HD 2025/375 K.:
• Görüldüğü gibi yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesi doğru değildir. Sözleşme bitiminin 01/01/2024 tarihi olduğundan TBK 350/son maddesine göre 19/01/2024 tarihinde sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılan dava süresindedir.
• Dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulduğu gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmesi hatalı olduğu…
• İstanbul BAM 55. HD 2024/1096 K.:
• …Aynı yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı, dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken…
• Görüldüğü üzere dava şartı arabuluculuğa başvuru şartının dava açma süresinden önce ya da sonra yerine getirilmesi hususunda görüş farklılığı olduğundan hak kaybına neden olunmaması adına dava açma süresi içinde dava şartı arabuluculuğa başvuru daha güvenli bir tercihtir.
DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ŞARTI
• HUAK 18/A (1):
• İlgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiş ise arabuluculuk sürecine aşağıdaki hükümler uygulanır.
• HUAK 18/B (1):
• Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
• İstanbul BAM 35 HD 2025/359 K.:
• Davacı tarafın üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmek üzere arabuluculuk başvurusunda bulunduğu ancak arabulucunun dava şartı arabuluculuk kapsamında süreci işletmeye başlamadığı, bu nedenle dava şartının yerine getirildiğinin de kabul edilemeyeceği, arabulucunun iş ve işlemlerinden kaynaklı zarar meydana gelmesi halinde genel hükümler dairesinde arabulucunun hukuki sorumluluğuna gidilebileceği, mahkemece dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi yerinde olduğundan istinaf başvurusunun reddi gerekmiştir.
• HUAK 18/A (1):
• İlgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiş ise arabuluculuk sürecine aşağıdaki hükümler uygulanır.
• HUAK 18/B (1):
• Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
• Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2022/3398 ve 2022/5294 K.:
• Davacı Arabulucunun, taraflara ulaşma ve toplantıya davet etme sorumluluğunu usulünce yerine getirmeden arabuluculuk faaliyetini sonlandırması hâlinde dahi dava şartı gerçekleşmiş sayılır.
• İstanbul BAM 35 HD 2025/359 K.:
• Davacı tarafın üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmek üzere arabuluculuk başvurusunda bulunduğu ancak arabulucunun dava şartı arabuluculuk kapsamında süreci işletmeye başlamadığı, bu nedenle dava şartının yerine getirildiğinin de kabul edilemeyeceği, arabulucunun iş ve işlemlerinden kaynaklı zarar meydana gelmesi halinde genel hükümler dairesinde arabulucunun hukuki sorumluluğuna gidilebileceği, mahkemece dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi yerinde olduğundan istinaf başvurusunun reddi gerekmiştir.
• Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2022/3398 ve 2022/5294 K.:
• Davacı Arabulucunun, taraflara ulaşma ve toplantıya davet etme sorumluluğunu usulünce yerine getirmeden arabuluculuk faaliyetini sonlandırması hâlinde dahi dava şartı gerçekleşmiş sayılır.
DAVA ŞARTI ARABULUCULUK VE İHTARI
• Her ne kadar alacak davalarında dava şartı arabuluculuk son tutanağının imzalanması temerrüde düşürmek için yeterli ise de kira hukuku bakımından ihtarlar birtakım özelliklere sahiptir.
• TBK 347 uyarınca düzenlenecek ihtar;
• İhtar yazılı olmalıdır.
• İhtarda fesih bildirimine yer verilmelidir.
• 10 yıllık uzama dönemini izleyen dönemin bitmesine en geç üç ay kala kiracıya tebliğ edilmeli ve feshin uzayan dönemin sona erdiği tarihte gerçekleşeceğinin bildirilmesidir.
• TBK 315 (temerrüt) uyarınca düzenlenecek ihtar;
• İhtar yazılı olmalıdır.
• Temerrüt ihtarında süre öngörülmelidir.
• Geçerli olabilmesi için belirtilen sürede kira bedelinin ve yan giderin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshi ve tahliye niyetinin açıkça ortaya konulmalıdır.
• TBK 352/2 uyarınca (iki haklı ihtar):
• İhtar yazılı olmalıdır.
• İhtarda temerrüde düşülen kiraların ödenmesi uyarısına yer verilmelidir.
• İhtarda kira borcunun hangi aya ait olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Yargıtay bazı kararlarında fesih/tahliye ve 30 gün ihtarının iki haklı ihtar bakımından da geçerli olduğunu vurgulamıştır (HGK 2021/1314 K.).
• TBK 316 (akde aykırılık) uyarınca düzenlenecek ihtar;
• İhtar yazılı olmalıdır.
• İhtar aykırılığa ilişkin açıklama içermelidir.
• İhtarda süre öngörülmelidir.
• İhtar aykırılığın belirtilen sürede giderilmesi hususunu içermelidir.
• Geçerli olabilmesi için belirtilen sürede akde aykırılığın giderilmemesi durumunda sözleşmenin feshi ve tahliye niyetinin açıkça ortaya konmalıdır.
• İhtarnâmede bulunması gereken özellikler ve süreler dava şartı arabuluculuk ile sağlanamayacağından arabuluculuğa başvuru ihtar yerine geçmeyecektir.
ELEKTRONİK TEBLİGAT VE İKİ HAKLI İHTAR
• Tebligat Kanunu m. 7/a fıkra 4:
• Elektronik yolla tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
• Tebligat Kanunu md. 7/a fıkra hükmünden de anlaşılacağı üzere tebligatın elektronik postaya düştüğü tarih tebliğ tarihi olmayıp beş gün sonra tebligat yapılmış sayılacaktır.
• Peki bu beş (5) günlük süre içinde kiracının elektronik posta adresine iki haklı ihtardan biri düştüğü takdirde ve ödemeyi bu beş (5) günlük süre içinde yaptığı takdirde haklı ihtarın şartları oluşacak mıdır?
• Şayet beşinci günün sonunda tebliğin gerçekleştiğini kabul edersek kötüniyetli kiracıya hiçbir zaman haklı ihtar yapılamayacaktır.
• Buna karşılık elektronik postayı okuduğu tarihi baz alırsak bu takdirde postanın okunduğu tarihte ihtarın gerçekleştiğini kabul etmek gerekir.
• Fakat postayı okumadan da kiracı postanın geldiğinden haberdar olabileceğinden bu da çözüm olmayacaktır.
• SMS gönderilme tarihi ya da mail gönderilme tarihini de baz almak mümkün değildir burada.
• HGK. 24.11.2020 T. 2020/547 E. 2020/924 K:
• 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 7/a maddesinde muhatabın elektronik tebligatı tebellüğ etmiş sayılacağı tarihe ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenlemeye göre “Elektronik yolla tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.” Bunun sonucu olarak elektronik tebligatta tebellüğ tarihi elektronik tebligatın muhatabın elektronik posta hesabına ulaştığı veya okunduğu tarih olmayıp, tebligatın muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu olmaktadır.
• Tahliye davası için yazılı ihtar gönderilmesi davanın ön şartı değildir.
• Fakat kira sözleşmesinde fesih ve tahliye edilmeden önce bildirimde bulunma şartı öngörülmüş olabilir. Bu takdirde kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir. Böyle bir ihtar gönderilmeden dava açılamaz.
HASILAT KİRASI -KİRA TESPİT
• TBK md. 339 ilâ 356 arasında düzenlenmiş hükümler konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemelerdir.
• Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler de bu maddeler arasında yer aldığından konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır.
• Bu düzenlemeler genel kira ve ürün kirası için uygulanamaz. (Yargıtay 3.
Hukuk Dairesi 2021/8864 K.)
• Örneğin otel işletme ruhsatıyla birlikte kiraya verilmiş ise bu bir ürün kirasıdır. Bu şekilde bir kiralama söz konusu ise kira tespit davası açılamaz, burada olsa olsa uyarlama davası söz konusu olabilir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
• Kira tespit davasında verilecek hüküm beş (5) yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolmasından ibaren izleyecek dönem için geçerli olur. Beş yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıcı esas alınır.
• Bir yıl süreli kira sözleşmesi için en erken altıncı kira yılı için kira tespit davası açılabilir.
• Sözleşmede artış hükmü varsa ihtara gerek olmaksızın kira tespit davası tespit istenen dönemin sonuna kadar açılabilir.
• Şayet sözleşmede kira artış hükmü yok ise tespit istenecek dönemin başlamasına en az 30 gün öncesinden ihtar tebliğ edilerek dönem sonuna kadar dava açılabilir ya da yine en az 30 gün öncesine kadar dava açılabilir.
• Artış hükmünün bulunmaması durumunda en geç 30 gün içinde dava açılmaz ya da ihtar gönderilmez ise kira tespiti yeni dönem için değil, bir sonraki dönem için geçerli olur.
• Kira bedelinin tespitinde üç kriter bulunmaktadır:
a. Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE kriteri),
b. Kiralananın durumu,
c. Emsal kira bedelleri.
• Yasanın öngördüğü şekilde emsal kira bedellerine göre kira bedelinin tespiti gerekirken, işyerinin geliri esasına göre kira bedelinin belirlenmesi mümkün değildir.