TANIMLAR
• Alım (iştira) hakkı, sahibine bir malı dilediği zaman veya belirli durumlarda, önceden kararlaştırılan şartlarla tek taraflı bir irade beyanı ile satın alabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır.
• Geri alım (vefa) hakkı, bir malın mülkiyetini bir başkasına devreden kimseye, usulüne uygun bir biçimde kullanılmak suretiyle, tek taraflı bir irade beyanıyla geri alma yetkisi tanıyan kurucu yenilik doğuran bir haktır.
FARK?
• ALIM HAKKI
Hak, üçüncü bir kişiye tanınıyor. Taraflar arasında bağlantılı başka bir anlaşma yok.
• GERİ ALIM HAKKI
Hak, söz konusu malın mülkiyetini devreden kişiye tanınıyor.
Geri alım hakkı ilk satışa bağlı yan bir anlaşma ile tanınıyor.
KAYNAKLARI?
• Hukuki işlemden/Taraf iradelerinden
► Sözleşme ya da ölüme bağlı tasarruf
• Kanundan?
HANGİ DURUMDA TANINIR?
• Alım hakkı, malı elde etmek isteyen kişi, özel bir sebeple onu derhal iktisap edebilecek durumda değilse tesis olunur.
• Geri alım hakkı, esasında satmak istemediği bir malın mülkiyetini ekonomik sebeplerle üçüncü bir kişiye devretmek durumunda kalan kişi, mali durumunu düzelttikten bu malın mülkiyetini yeniden kazanma olanağı elde etmek isterse tanınır.
ALIM HAKKI
• Kiracı (alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi)
“Somut olayda, iştira hakkından kaynaklanan talep hakkı davalı tarafından kullanılmadığına göre, davacının çekişmeli taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının varlığını koruduğu tartışmasızdır. Ancak, aynı nedenle, taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesinden doğan haklar da varlığını korur, ortadan kalkmaz. Taşınmaz üzerinde salt iştira hakkı tanınması, kendiliğinden kira sözleşmesini hükümden düşürmez, kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Belirtilen nedenlerle, iştira sözleşmesinin kira akdini kendiliğinden hükümsüz kıldığı yolundaki mahkeme kabulüne değer verme olanağı yoktur.”
Yargıtay Kararı – 1. HD., Ε. 2000/4392 Κ. 2000/7733 Τ. 13.06.2000
ŞARTA BAĞLI ALIM HAKKI
• Bağışlama
• Kira sözleşmesinin sona ermesi
• Yapmama borcunun ihlali
• Kredi borçlusunun borcunu ödememesi şartına bağlı olarak banka lehine bir alım hakkı tanınabilir mi?
HUKUKİ NİTELİĞİ
• Alım hakkında, taşınmazın maliki, alım hakkı sahibine öyle bir hak verir ki, alım hakkı sahibi, ne zaman o taşınmazı satın almak istediğini beyan ederse, malik taşınmazı devretme borcu altına girer.
• Kurucu Yenilik Doğuran Hak
• Esasında alım hakkı tanıyan, malik kendi rızasıyla, sözleşmenin karşı tarafını seçme özgürlüğünü kısıtlamaktadır.
• Ne zaman satış ilişkisi doğar?
• Alım hakkının tanınması-Alım hakkının kullanılması
ALIM HAKKININ KULLANILMASI
• Satış ilişkisi
• Mülkiyetin devri
• Bedel
• Malik, kendiliğinden tescil talebinde bulunmazsa?
ALIM HAKKI TASARRUF YETKİSİNİ KISITLAR MI?
• Malik, söz konusu taşınmazı hak sahibi dışında üçüncü bir kişiye satabilir mi?
• Diyelim ki sattı, ne olacak?
• Alım sözleşmesinin hukuki niteliği?
Hangi Durumda Alım Hakkı Üçüncü Kişiye
Karşı İleri Sürülebilir?
“Buna göre, tarafların murisine ait taşınmaz mal üzerinde, Sosyal Sigortalar lehine iştira hakkı mevcut olması, varislerinin satışını engellemez. Dairenin iştira hakkı ile yükümlü olarak satılması mümkündür. İştira hakkı sahibi iktisap eden şahıslara karşı da iştira hakkını kullanabilir. Bu cihete yöneltilen temyiz itirazları yerinde değildir.”
Yargıtay Kararı – 6. HD., Ε. 1978/5300 Κ. 1978/8706 Τ. 05.12.1978
GERİ ALIM SÖZLEŞMELERİ: TEMİNAT
• Uygulamada özellikle bankaların alacaklarını garanti altına almak için kullandıkları önemli hukuki enstrümanlardan biridir.
• Ödenmeyen kredi tutarına teminat teşkil etmek üzere kurulur.
• Kredi sözleşmeleri akabinde yeniden yapılandırma süreçleri
• Finans kuruluşları ile kredi borçlusu arasında
• Yan anlaşma
TİPİK SATIM SÖZLEŞMESİNDEN FARKI?
• Bedel ödeme borcunun ifa tarzı
• İki ayrı hukuki ilişkiden doğan alacak
• Satım sözleşmesindeki satış bedeli- Kredi sözleşmesindeki kredi borcu
• «Mahsup, Borcun indirilmesi, Borçtan düşme»
MAHSUP?
“Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile davacı şirket arasında 27.08.2014 tarihinde 3.750.000,00 USD, 14.05.2013 tarihinde 500.000,00 TL limitli genel kredi sözleşmelerinin akdedildiğini, buna karşılık davacılara ait İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, … Mahallesi 94 ada 90 parsel 1 nolu bağımsız bölüm üzerinde 02.09.2014 tarihinde 8361 yevmiye nolu 4.000.000,00 TL bedelli, 96 ada 20 parselde bulunan taşınmaza 02.09.2014 tarihinde 8362 yevmiye nolu 15.000.000,00 TL bedelli, İstanbul ili, Kartal ilçesi, … Mahallesi, 2370 ada 564 parselde bulunan taşınmaza 01.09.2014 tarihinde 17722 yevmiye nolu 3.900.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, davacı şirketin krediyi ödemekte güçlük çekmesi üzerine davalı banka ile 26.07.2016 tarihinde vefa hakkı verilmesine ilişkin protokol imzalandığını, bu protokol ile davacıya ait 94 ada 90 parsel 1 nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmaz için 2.100.000,00 TL bedel üzerinden 18 ay süreyle davacıya vefa hakkı tanındığını, alım hakkı gerçekleşmediği takdirde bedel kadar borca mahsup edileceğinin kararlaştırıldığını…”
Karar için bkz. Yargıtay 11. HD., E. 2024/156 K. 2024/8427 T. 27.11.2024.
MAHSUP?
“Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının daha evvel müvekkiline borcu bulunduğunu, 108 ada 31 parsel sayılı taşınmazın da borcun teminatı olduğunu, taşınmazın ihale ile müvekkiline alacağa mahsuben satıldığını müvekkilinin 26.06.2014 tarihli protokol ile taşınmazı davalının kullanımına bıraktığını ve vefa hakkı tanındığını…”
Karar için bkz. Yargıtay 7. HD., E. 2023/4065 K. 2024/3615 T. 9.9.2024
“Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin kredi risklerinden kaynaklanan borcuna mahsuben taşınmazının davalı bankaya geri alım hakkı kapsamında devredildiğini…
Karar için bkz. Yargıtay 11. HD., E. 2024/3629 K. 2024/5907 T. 3.9.2024
MAHSUP MU TAKAS MI?
• Mahsup nedir?
• Takas nedir?
TAŞINMAZIN GERİ ALIM HAKKI SAHİBİNİN
KULLANIMINA BIRAKILMASI
“Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının daha evvel müvekkiline borcu bulunduğunu, 108 ada 31 parsel sayılı taşınmazın da borcun teminatı olduğunu, taşınmazın ihale ile müvekkiline alacağa mahsuben satıldığını müvekkilinin 26.06.2014 tarihli protokol ile taşınmazı davalının kullanımına bıraktığını ve vefa hakkı tanındığını, protokol gereğince borçlunun geri alım hakkını süresinde kullanmaması halinde sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde müvekkili bankaya teslim etmesi gerektiğini, davalının protokol şartlarını yerine getirmediğini ve vefa hakkını kullanmadığını, davalının halen hukuki sebebe dayanmaksızın taşınmazı işgal ettiğini, 14.10.2020 tarihli ihtara rağmen işgalin sürdüğünü belirterek 108 ada 31 parsel sayılı taşınmazda bulunan fabrika binası arsasına el atmanın önlenmesini ve taşınmazın makine ve teçhizatlarla birlikte teslimini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin fuzuli şagil olmadığını, müvekkilinin 2014 yılından bu yana davacının rızası ile taşınmazı kullandığını, müvekkilinin vefa hakkı bulunduğunu, aşırı ifa güçlüğü sebebiyle vefa hakkının kullanılamadığını, aşırı ifa güçlüğünün ahde vefa ilkesinin bir istisnası olduğunu, müvekkilinin vefa hakkını kullanarak taşınmazı almak istediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.”
Yargıtay 7. HD., E.2023/4065 K.2024/3615 T.9.9.2024
GERİ ALIM BEDELİ NE ZAMAN ÖDENMELİ?
• Taraflar arasında satış ilişkisi ne zaman kurulur?
• Uygulamada;
«Taşınmaz Satış Sözleşmesi davalı … San. ve Tic A.Ş ve davacı satıcı ile oğlu Faruk Yıldırım imzasını taşımaktadır. Sözleşmede dava konusu taşınmazların vefa hakkı olarak davalı alıcıya devredildiği ancak vefa hakkının satıcının oğlu olan Faruk Yıldırım’ın alıcıya olan borçları ödeninceye kadar kullanılamayacağı, söz konusu borçların Faruk Yıldırım ile alıcı şirket arasındaki doğmuş ve doğacak borçları kapsadığı kararlaştırılmış, sözleşmenin 4. maddesinde Alıcı ile Faruk Yıldırım arasındaki ticari ilişkinin sona ermesi ve tüm borçların ödenmiş olması durumunda satıcı, lehtarı olduğu vefa hakkını kullanabileceği, bunun için de her iki tarafın ticari ilişki sebebine dayalı hiç bir hak ve alacağın kalmadığının karşılıklı olarak protokol ile karar altına alınması gerektiği, aksi halde vefa hakkının satıcı tarafından kullanılamayacağı ve 12. maddesinde taraflar arasında mal karşılığında alınan evraklarda çıkacak ihtilaflarda alıcı firmanın defter ve kayıtlarının kesin delil olarak kabul edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre dava konusu taşınmazların vefa hakkı şartı ile davalı alıcı şirkete devredildiği, davacının oğlu olan Faruk Yıldırım ile alıcı şirket arasında borç ilişkisi sona erdiğinde vefa hakkının kullanılabileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan bilirkişi raporuna göre davacının oğlu ile davalı şirket arasındaki ticari ilişkinin henüz bitmediği, davacının oğlunun davalıya hala borçlu olduğu bildirilmiş…»
Karar için bkz. 7. HD., 2021/998 E., 2021/4097 K.
BORÇ ÖDENİNCEYE KADAR GERİ ALIM HAKKI
KULLANILMAYACAKTIR?
• Taşınmaz satıldı alacaklıya, satım bedeli ödenmedi, satıcının alıcıya olan borçları ile takas yapıldı. Ortada borç kaldı mı?
• Neden borçlar ödeninceye kadar deniliyor?
• Bu sözleşme kapsamında ödenen kredi vs. ilişkisinden kaynaklanan borç mu yoksa geri alım bedeli mi?
GERİ ALIM BEDELİ
Geri alım sözleşmeleri, ödenmeyen kredi vs. gibi bir borca teminat teşkil etmek üzere akdedilmiş olsa da, kredi sözleşmesi kapsamında ödenmeyen borç, borçlunun devrettiği taşınmazın bedeli oranında sona ermiştir ve geri alım sözleşmesi kapsamında ödenen bedel, artık bu kredi borcunun değil, geri alım bedelinin ifasına yöneliktir.
Borç tasfiye sözleşmesi? Yenileme, ibra, vefa hakkı
“…Öte yandan “borç tasfiye sözleşmesi” başlıklı söz konusu belgenin Türk Medeni Yasasının 736. maddesi hükmünde öngörülen akitlerden olmadığı, kaldı ki, o amaçla yapıldığı düşünülse bile resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle de vefa veya iştira sözleşmesi olarak değerlendirilmesi de olanaksızdır. Diğer taraftan olayları bildirmek taraflara, hukuki nitelemeyi yaparak olaya en uygun yasa hükmünü tayin ederek tatbik etmek hâkime aittir. Somut olayda olduğu gibi, tarafların olayları bildirdikten sonra hukuki nitelemeyi yanlış yapıp, hukuki sebebi anılan sözleşmede 5 numaralı ve geri alım hakkı başlığı düzenlenen sözleşme hükmü olarak mahkemeye bildirmeleri hâkimi bağlamaz. Ne var ki, uygunluğunda tereddüt bulunmayan TMK.nun 873. maddesi hükmünün göz ardı edilerek mahkemece aynı hataya düşülerek, “sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geri alım hakkının ancak
23.09.2004 tarihine kadar kullanılabileceği, dolayısıyla davanın kanıtlanamadığı” gerekçesiyle davanın reddedilmiş olmasının doğru olduğu söylenemez.”
Karar için bkz. Yargıtay 1. HD., E. 2012/5888 K. 2012/10744 T. 4.10.2012.
GERİ ALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?
“Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir.” “Geri alım hakkı bir kimseye sattığı taşınmazı bedeli karşılığında ve tek taraflı irade ile geri satın alma hakkını veren kurucu nitelikte yenilik doğurucu bir haktır.”
Karar için bkz. Yargıtay 6. HD., E. 2012/1281 K. 2012/4872 T. 27.3.2012
Örneğin doktrinde; somut olayda geri alım bedeli muhataba gönderilmişse, bu davranışın güven prensibi çerçevesinde muhatap tarafından geri alım hakkının kullanılması yönündeki bir irade beyanı olarak anlaşılması gerektiği savunuluyor.
KARARLAŞTIRILAN GERİ ALIM BEDELİNİN GÜNCELLENMESİ TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
«Mahkemece, vefa bedeli olarak sözleşmede belirtilen paranın dava tarihindeki alım gücü esas alınarak belirlenen tutarın davacı tarafından ödenmemesi nedeniyle davanın reddine dair verdiği karar, … bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.»
Karar için bkz. Yargıtay HGK., E. 2000/1822 K. 2000/1832 T. 20.12.2000.
«Normal olarak satış sözleşmesindeki satış bedeli geri alım bedeli olarak kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile gerialım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda geri alım bedeli geri alım davasının açıldığı tarihteki değeridir. ….Görüldüğü üzere satış sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında on yıla yakın süre geçmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere bu durumda geri alım bedelinin, taşınmazın dava tarihinde belirlenecek değeri olması gerekir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu da taşınmazın değeri 5.931.038.95 TL olarak belirlenmiş ise de, bilirkişi raporuna itiraz edilmesi üzerine satış bedelinin güncelleştirilmesine yönelik alınan bilirkişi raporlarında belirtilen 68.891.01 TL üzerinden gerialım hakkının tanınmasına karar vermiştir. Oysa mahkemenin yapacağı iş, gerialım hakkının kullanıldığı tarihte taşınmazın değerini belirleyerek, bu bedel üzerinden geri alım hakkının kullanılmasına imkân vermekten ibarettir.»
Karar için bkz. Yargıtay 6. HD., E. 2012/1281 K. 2012/4872 T. 27.3.2012
GERİ ALIM BEDELİ KARARLAŞTIRILMAMIŞSA?
Objektif esaslı unsuru olmadığından taraflarca kararlaştırılmamışsa, satış sözleşmesinde belirlenen satış bedeli, geri alım bedeli olarak kabul edilir.
GERİ ALIM HAKKININ SÜRESİ
• İrade özerkliği prensibi
• Azami sınır 10 yıl (TBK m.238)
• Kararlaştırılmamışsa?
• Süre sona erdikten sonra?
GERİ ALIM HAKKI TANINDIKTAN SONRA MALİK
TAŞINMAZI 3.KİŞİYE SATABİLİR Mİ?
• Geri alım sözleşmesinin hukuki niteliği?
• Geri alım hakkı, taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan 3. kişilere karşı ileri sürülebilir mi?
**TAPU SİCİLİNE ŞERH**
• TBK m.238, TMK m.1009/I.
• Şerh anlaşması
• Tapu Sicil Tüzüğü m.47 uyarınca, satış sözleşmesi dâhilinde yer alan geri alım hakkının şerhi için resmî senedin, satış sözleşmesinden bağımsız şekilde kurulan geri alım hakkının şerhi için ise, noterce düzenleme şeklinde gerçekleştirilen bir sözleşmenin varlığı aranmaktadır.
• Şerhin etkisi 10 yıl (TMK m.736/II)
• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri, geri alım hakkı tesis etmek suretiyle payının satışını gerçekleştirir ve söz konusu geri alım hakkı tapuya şerh edilirse, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir mi?
YASAL ÖNALIM HAKKI KULLANILABİLİR Mİ?
“Dava, şuf’alı payların davacı adına tescili isteminden ibarettir. Mahkemece, şuf’alı payların davacı adına tesciline ve bu paylar üzerinde bulunan satıcı K1 lehine tesis edilmiş vefa hakkının aynen devamına ve şufa bedelinin davalılara ödenmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Taşınmaz malın bir kısım payları beş sene süre ile vefa hakkı ile davalılara satılmıştır. Vefa hakkı satıcıya sattığı şeyi bedel karşılığında ve tek taraflı irade ile geri alma hakkım bahşeder. Beyi vefa akdine dayanarak dava konusu olan payları sürenin sonunda geri alabilir ve bu ahvalde şuf’a hakkı söz konusu olamaz.
Ancak vefa akdinin satış akdi olduğu ve bu işlemin şuf’a hakkını bertaraf etmek maksadile yapıldığı subut bulduğu takdirde şuf’a cereyan eder. Olayda davacı vefa akdinin gerçekten satış akdi olduğu ve yapılan tasarrufun şufa hakkını ortadan kaldırmak maksadı ile yapıldığını iddia ettiğine göre davacıdan buna ait delillerinin istenilmesi ve ikamesi halinde incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken mahkemece bundan zuhül ile noksan soruşturmaya dayanılarak yazılı şekilde karar verilmesi, usül ve kanuna aykırıdır.”
Karar için bkz. Yargıtay 6. HD., E. 1974/3617 K. 1974/3993 T. 24.09.1974
YASAL ÖNALIM HAKKI KULLANILABİLİR Mİ?
• Geri alım hakkı tanınan satım sözleşmesi, niteliği itibariyle normal bir satımın hukuki sonuçlarını doğurur.
• Satım bir önalım olgusu olup, önalım hakkının doğması neticesini doğurur.
• Geri alım hakkı tanınmak suretiyle devredilen payın mülkiyetinin, devri gerçekleştiren paydaşa dönmesi kesin değildir.
• Mülkiyet paydaşa dönse bile, diğer paydaşlar bu süre zarfınca yabancı bir pay sahibi ile muhatap olmak durumunda kalacaklardır.
• Bu nedenle şahsi kanaatimce, yasal önalım hakkı sahiplerinin bu durumda, önalım haklarını kullanabilecekleri kabul edilmelidir.
LEX COMMISSORIA YASAĞI
• Geri alım sözleşmelerinin, lex commissoria yasağını dolanmak (kanuna karşı hile) anlamına gelip gelmediği tartışma konusudur.
• Lex commissoria yasağı, borç muaccel olmadan önce yapılan ve borcun vadesinde ifa edilmemesi durumunda borca teminat teşkil etmek üzere rehnedilmiş şeyin mülkiyetinin, doğrudan doğruya alacaklıya geçmesine dair sözleşmenin veya mevcut sözleşmeye bu tip bir kloz konulmasının yasak olmasını ifade eder.
LEX COMMISSORIA YASAĞI
• Bu yasağın temelinde, borca ihtiyaç duyan kişi karşısında güçlü konumda bulunan alacaklının, borçlunun bu ihtiyacı sebebiyle içerisinde bulunduğu zor durumdan faydalanarak aşırı bir kazanç elde etmesinin önlenmesi düşüncesi yatmaktadır.
• Zaman zaman kredi ihtiyacı içerisinde bulunan kimseler, rehin kurallarını bertaraf etmek isteyen kredi sağlayıcıların dayatması sonucunda, rehin konusu malın, aslında kredi sözleşmesine istinaden kredi sağlayana devrini kararlaştırmak durumunda kalabilmektedirler.
LEX COMMISSORIA YASAĞI
1. DURUM: Kredi borçlusu banka lehine alım hakkı tanıdı, kullanılması borcun ödenmemesi şatına bağlandı.
2. DURUM: Kredi borçlusu, taşınmazını bankaya devretti, geri alım hakkı tanındı, kredi borcuna tekabül eden miktar geri alım bedeli olarak belirlendi.
Lex commissoria yasağı bakımından önemli olan husus:
Anlaşmanın borcun muaccel olmasından önce yapılması
Neden?
İFA YERİNE EDİM
• Borcun muaccel olmasından sonra borçlu, asli edim yerine bir ifa ikamesi teklif edebilir.
• Bu kapsamda borçlu, taşınmazını alacaklıya ifa yerine temlik edebilir.
• Alım ya da geri alım sözleşmesi, kredi borcunun muaccel olmasından önce mi sonra mı yapıldı?
LEX COMMISSORIA YASAĞI
1. DURUM: Kredi borçlusu banka lehine alım hakkı tanıdı, kullanılması borcun ödenmemesi şatına bağlandı.
2. DURUM: Kredi borçlusu, taşınmazını bankaya devretti, geri alım hakkı tanındı, kredi borcuna tekabül eden miktar geri alım bedeli olarak belirlendi.
Lex commissoria yasağı bakımından önemli olan husus:
Anlaşmanın borcun muaccel olmasından önce yapılması
Neden?
ÖĞRETİ
• Öğretide çoğunluk görüş, geri alım hakkının, lex commissoria yasağına ilişkin TMK m.873 düzenlemesinin dolanılması olarak değerlendirilebileceğini, ancak bu duruma kanun koyucu tarafından açıkça cevaz verilmiş bulunduğundan, geri alımlı satışların hukuka uygun sayılması gerektiğini ifade etmektedir.
• Bazı yazarlar borç muaccel olmadan önce yapılan vefalı satışları yasak kapsamında görmektedir. Taşınmazın teminat amacıyla devri işlemleri, alacaklı için yüksek değerde kazanç sağlama kapısı olmamalıdır deniliyor.
• Bir görüşe göre de, geri alım hakkı kaydıyla gerçekleştirilen satışlarda lex commissoria yasağına aykırılık bulunup bulunmadığı hususunda genel bir kuralı kabul etmek yerine somut olay çerçevesinde değerlendirme yapılmalıdır.
YARGITAY
Yargıtay yeni tarihli kararlarında, inanç sözleşmesine dayalı olarak yapılan ve teminat amacı güden geri alım sözleşmesiyle devredilen taşınmazlar bakımından TMK m.873’ün uygulanmayacağı görüşündedir.
UYGULAMA
“Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana ( alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın ( borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz, edilemez. Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel kurulunun 23.5.1990 günlü ve 1990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir. İnanç sözleşmesine ve buna bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse; teminat için temlik edilen şeyi ” ifa uğruna edim “ olarak kendisinde alıkoyabileceği gibi; o şeyi, açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alma yoluna da başvurabilir. Bu sonuçlar kendine özgü bu akdin tabiatında mevcuttur.”
1. HD, 02.12.2014, E. 2013/14869, Κ. 2014/18833.66
İSVİÇRE FEDERAL MAHKEMESİ
“Mad. 788’deki borçlu borcunu ödemediği takdirde alacaklının gayrimenkulü temellük edemeyeceğine dair hükümden maksat borçluyu himaye etmektir. Bu hüküm, menkul rehninde de vardır (Mad. 863). Borçlunun borcunu temin için gayrimenkulünü tüketim ödüncü sırasında satması ve ödediği takdirde tekrar satın alması maksadile yaptığı mukavele alacaklının rehne temellük edeceğine dair şarta benzemez. Bu, Mad. 788 hükmüne aykırı değildir”
Karar için bkz. J.D.T. 23/12/930